Vous envisagez de gagner de l’argent en réalisant d’importantes plus-values ? Devenez alors marchand de biens immobiliers et créez la société qui vous permet de construire des logements pour les revendre. Un marchand de biens achète tout type de bien immobilier pour le revendre après l’avoir rénové. C’est un fin négociateur qui opère des achats et des ventes afin de générer des bénéfices. Il est autorisé à acheter un terrain et à le diviser en lots pour la revente. Il peut aussi acquérir un immeuble, le valoriser et le revendre.Voici tout ce qu'il faut savoir sur cette activité professionnelle.

Au sommaire

  1. Comment devient-on marchand de biens ?
    1.1. Définition de marchand de biens
    1.2. Devenir marchand de biens : les conditions
  2. Statut juridique, régime fiscal et TVA du marchand de biens
    2.1. Le statut juridique et le régime fiscal
    2.2. L’assujettissement à la TVA
  3. Tout ce qu’il faut savoir sur la profession de marchand de biens

1. Comment devient-on marchand de biens ?

On devient marchand de biens et l’on adopte ce statut lorsque l’on souhaite réaliser des bénéfices en achetant et en revendant un bien immobilier et d’autres produits encore. Voici nos explications.

1.1. Définition de marchand de biens

L’activité professionnelle d’un marchand de biens consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers pour réaliser une plus-value. Cela concerne les biens suivants :

  • Immeubles
  • Maisons
  • Bureaux
  • Fonds de commerce
  • Logements
  • Parts de société immobilière de type SCI
  • Vente à la découpe (par lots)

Attention à ne pas le confondre avec l’agent immobilier qui lui n’est pas propriétaire du bien qu’il loue ou qu’il vend. Il n’est qu’un intermédiaire entre un vendeur et un acquéreur.

1.2. Devenir marchand de biens : les conditions

Pour devenir marchand de biens, vous n’avez pas besoin de diplôme ni de qualification professionnelle. Cette profession n’est en effet pas réglementée. En revanche, il est impératif de posséder une solide compréhension du marché immobilier, des connaissances sur la fiscalité, l’urbanisme et la construction. De même, il est indispensable de maîtriser les réglementations inhérentes à l’immobilier comme celles liées à la vente, la préemption, la rénovation, le permis de construire, etc. Des formations sur ces notions spécifiques existent. De plus, vous devez détenir un capital de départ pour acquérir un premier bien immobilier et enfin, créer une entreprise. Vous avez le choix entre :

  • Une SASU ou une EURL pour un seul associé
  • Une SAS ou une SARL pour plusieurs associés
  • Une Entreprise Individuelle

Ce type de transactions comporte certains risques financiers comme celui de contracter des dettes à titre personnel. Il est donc préférable de monter une société avec un ou plusieurs associés. De cette manière, les créances sont limitées aux apports. Pour cela, vous devez déposer un dossier au Guichet unique afin de recevoir votre immatriculation avec vos numéros de SIREN et de SIRET. Le code APE du marchand de bien est le suivant : 6810 Z

2. Statut juridique, régime fiscal et TVA du marchand de biens

Un marchand de biens est soumis à certaines contraintes qui peuvent se révéler être des avantages.

2.1. Le statut juridique et régime fiscal

Son statut juridique est celui du commerçant, il doit donc s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, le RCS. Cette activité induit de tenir une comptabilité et de dresser des comptes annuels.
Ce vendeur relève du régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Ses marges sont soumises pour une personne morale dans le cadre d’une société au régime d’imposition classique :

  • 15 % jusqu’à 38 120 €
  • 28 % si le chiffre d’affaires se situe entre 38 120 € et 7 630 000 € de chiffre d’affaires hors taxe

Dans le cadre d’une personne physique, la fiscalité est celle de tout entrepreneur individuel.

2.2. L’assujettissement à la TVA

L’assujettissement à la TVA est, en principe, liquidé sur la totalité du prix selon les articles 266 et 267 du Code général des Impôts. Néanmoins, selon l’article 268, l’assiette de la TVA repose exclusivement sur la marge pour les bâtisses de plus de 5 ans ou les terrains à bâtir si l’achat n’a pas été soumis à une réduction. Dans ce cas de figure, la TVA n’est pas récupérée.

Le marchand de biens est donc redevable de la TVA sur ses bénéfices et il est exonéré des droits de mutation mais seulement s’il revend un bien immobilier dans les 5 années qui suivent son acquisition.

En revanche, s'il :

  • effectue des travaux de rénovation importante,
  • acquiert un terrain à bâtir pour le revendre construit ou pas,
  • achète un immeuble qui a moins de 5 ans,

alors, il est assujetti à la TVA sur le prix de vente du bien dans sa totalité. Et, la TVA est récupérée sur le prix des travaux.

3. Tout ce qu’il faut savoir sur la profession de marchand de biens

Voici une liste de tout ce que vous devez savoir sur cette profession :

  • L’activité peut-être effectuée de son domicile et la domiciliation de l’entreprise répond aux mêmes critères que toutes les autres sociétés (chez le dirigeant, avec une société de domiciliation, etc.).

  • Le bien acheté doit absolument être revendu dans les 5 années qui suivent ou dans les 2 années s’il s’agit d’une revente par lots.

  • Retenez ce délai : 3 mois entre la signature de l’engagement d’achat, celle chez le notaire et la prise de possession du bien immobilier.

  • Lorsque des rénovations doivent être effectuées, il faut compter environ entre 3 et 15 mois, notez que la revente doit se faire dans les 24 mois pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux.

  • Les frais de notaire sont réduits, ils passent de 7 à 8 % pour l’achat d’un logement ancien à 4 % par exemple.

Pour devenir marchand de biens, vous n’avez donc pas besoin de diplômes, néanmoins une solide connaissance du secteur de l’immobilier et de ses réglementations est incontournable. Cette activité professionnelle requiert la création d’une société, la SASU ou la SAS semblent les plus plébiscitées selon si le marchand de biens souhaite s’associer ou pas. Retrouvez une autre forme de société rentable : la SCCV.