Pour effectuer une plus-value rapidement avec un projet immobilier, créez une Société Civile de Construction-Vente. Pour réaliser un bénéfice conséquent, achetez un bien immobilier et revendez-le dans la foulée. Cette pratique est autorisée par la loi sous la forme de la création d’une société civile qui prend le nom de SCCV pour Société Civile de Construction-Vente. C’est un type de SCI, Société Civile Immobilière qui obéit à une législation spécifique. Pourquoi créer ce type de société ? Comment la fonder et quel est son fonctionnement ? Suivez le guide !

Au sommaire

  1. Pourquoi créer une SCCV ?
    1.1. Définition d’une SCCV
    1.2. La flexibilité d’une Société Civile de Construction-Vente
    1.3. Les avantages d’une SCCV
  2. Constituer une Société Civile Immobilière de Construction-Vente
  3. Comment fonctionne une SCCV ?
    3.1. La gestion simplifiée d’une SCCV
    3.2. Ce qu’il faut savoir avant de créer une SCCV

1. Pourquoi créer une SCCV ?

La création d’une SCCV répond à l’objectif suivant : construire et acquérir un bien immobilier pour le revendre par la suite et en retirer un bénéfice.

1.1. Définition d’une SCCV

Une SCCV figure parmi les différents types de SCI qui existent. Cette structure juridique offre l’opportunité de construire et de revendre un bien foncier. Cela pour réaliser un profit. Ce statut est très prisé par les promoteurs immobiliers, car il autorise une certaine flexibilité et des avantages notoires.

1.2. La flexibilité d’une Société Civile de Construction-Vente

Ce type de société propose une fiscalité dite transparente, cela signifie que les associés sont imposés à titre individuel sur les bénéfices nets qu’ils reçoivent. En revanche, ils sont considérés comme responsable à vie du passif social en fonction de leurs parts dans le capital social. Le fonctionnement d’une SCCV est relativement souple :

  • Un ou plusieurs gérants l’administrent parmi les associés ou les tiers ;
  • Cela peut-être une personne physique ou morale;
  • Il est d’origine française ou étrangère ;
  • Le dirigeant est nommé par les associés et il détient plus de la moitié des parts sociales ;
  • Aucun montant minimum n’est requis pour fonder cette entreprise ;
  • Les statuts sont rédigés sous sous-seing privé et librement par les associés; un notaire est impliqué uniquement si des biens immobiliers sont apportés dans le capital de la SCCV ;
  • Son objet social consiste à construire un ou plusieurs biens immobiliers afin de les revendre en totalité ou par lots.

1.3. Les avantages d’une SCCV

La création d’une SCCV comporte de grands avantages, d’où son succès :

  • Ce type de société autorise une revente rapide d’un bien sans être freiné par une période minimale.
  • La fiscalité relève de l’impôt sur le revenu ce qui signifie que les associés sont redevables sur les bénéfices effectués par la société, la SCCV ne paie pas d’impôt sur les sociétés. C’est ce que l’on nomme une imposition transparente, car la SCCV n’interfère pas entre l’administration fiscale et les associés qui sont imposés à hauteur de leurs parts sociales. C’est une imposition directe des bénéfices sociaux au nom des associés.

2. Constituer une Société Civile Immobilière de Construction-Vente

Comme pour tout création d’entreprise, la constitution d’une SCCV comporte plusieurs formalités administratives très simples :

  • Les associés décident d’une adresse de domiciliation pour le siège social.
  • Ils complètent et déposent un dossier d’immatriculation auprès du Guichet unique (anciennement CFE) du greffe du Tribunal de Commerce où se situe le siège social.
  • Ils publient un avis de constitution dans un JAL, un Journal d’Annonces Légales ;
  • Par ailleurs, ils rédigent les statuts de la société.
  • Ils effectuent une domiciliation bancaire et ils déposent les apports en numéraire auprès de l’établissement financier.
  • S’ils proposent des apports en nature, l’intervention d’un commissaire n’est pas imposée.
  • Le gérant est désigné.

La SCCV est immatriculée auprès du RCS, le Registre des Commerces et des Sociétés. La société obtient ses numéros de SIRET et de SIREN, ce qui lui confère son statut juridique. Le greffe remet un extrait K-Bis qui est le document qui autorise le retrait des fonds déposés auprès de la banque. Par la suite, ces documents qui comportent les statuts de la SCCV sont transmis au SIE, le Service des Impôts ds Entreprises. L’adresse de ce dernier correspond à celle de la domiciliation fiscale de la société, donc celle du siège. Le délai est de 1 mois.
Puis le Guichet unique (ou CFE) remet la déclaration d’immatriculation au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle Emploi, à l’inspection du travail et enfin à l’INSEE.

À noter : à la demande d’immatriculation ou sous 15 jours après l’obtention du récépissé du dépôt de dossier, vous devez déclarer tous les bénéficiaires qui possèdent plus de 25 % du capital ou des droits de vote.

3. Comment fonctionne une SCCV ?

Le fonctionnement d’une Société Civile de Construction-Vente s’avère flexible par son mode de gestion comme cela est cité précédemment.

3.1. La gestion simplifiée d’une SCCV

Les associés ont accès aux documents sociaux une fois par an et au rapport de gestion émis en fin d’exercice. Puis, afin de valider une cession de parts sociales, tous les associés doivent donner leur agrément, sauf si autre chose est mentionné dans les statuts. Par ailleurs, lors d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, ils prennent des décisions. Ils le font aussi par consultation écrite ou dans un acte signé par chacun. L’unanimité est requise sauf si un autre fonctionnement a été prévu lors de la rédaction des statuts.

3.2. Ce qu’il faut savoir avant de créer une SCCV

Créer une Société Civile de Construction-Vente est une activité strictement commerciale à but lucratif. L’objectif est d’être rapidement rentable. L’avantage de ne pas déposer un capital minimal est très attractif, mais attention, toutefois à avoir à l’esprit les points suivants :

  • La SCCV ne peut exister que pour la construction neuve d’un bien immobilier.
  • À chaque opération de revente, des frais de liquidation s’appliquent, car la SCCV est dissoute à chaque fois.
  • Le régime légal sur les impôts réduit la marge de manœuvre des associés qui ne disposent d’aucune option en faveur de l’impôt sur les sociétés auquel n’est pas assujettie la SCCV.

La SCCV, ou Société Civile de Construction-Vente est la forme de SCI la plus simple pour réaliser une plus-value rapidement après la fin de la construction d’un bien immobilier. La création de ce type de société est très simple et peu onéreuse. Néanmoins, il existe d’autres formes de Sociétés Immobilières spécifiques à d’autres pratiques commerciales de reventes de biens immobiliers. Découvrez toutes nos astuces sur la création d’entreprise !